Masterarbeit im Studiengang Facility- und Immobilienmanagement

„Flächeneffizienz in Bürogebäuden - Analyse und Optimierungspotential“

Bearbeiterin: Wiebke Kruse

Betreuer: Prof. Jens Nävy
Wintersemester 2010/2011

Vor dem Hintergrund, dass die Bundesrepublik Deutschland über einen sehr großen Büroimmobilienbestand verfügt, der laufend ausgebaut wird und dessen nachhaltige Nutzbarkeit gefördert werden muss, ist die Brisanz einer Flächeneffizienzanalyse von Bürogebäuden nicht von der Hand zu weisen.

Effiziente Flächennutzung in Bürogebäuden ist auch ein Thema, das eine große Rolle spielt, um die Wirtschaftlichkeit eines Unternehmens zu verbessern und somit in Bezug auf den Nutzer einer Immobilie nicht zu verachten ist.
Neben diesen allgemeinen Motiven gibt es weitere Anlässe, heutige Büroflächen einmal näher zu betrachten: Nicht nur, dass viele verschiedene Büroformen existieren - deren genaue Parameter oftmals nur schwer herauszustellen sind - sondern auch die Verwendung vieler unterschiedlicher Flächenbezeichnungen erschweren eine einheitliche Flächenberechnung und damit einen Vergleich unterschiedlicher Gebäude. Gleiches gilt für die Flächenkosten von Büroimmobilien.

Im Rahmen der Masterarbeit im Studiengang Facility- und Immobilienmanagement wurde die Flächeneffizienz realer Bürogebäude untersucht. Durch die Kooperation mit der RBS Projekt Management GmbH in München, die im Bereich der Entwicklung von Bürokonzepten tätig ist, war es möglich, die Immobilien verschiedener Unternehmen und Konzerne anhand von Grundrissplänen zu analysieren.

Während zunächst die Vorstellung herrschte, dass die theoretischen Richtwerte verschiedener Studien für die einzelnen Büroformen so starr angelegt sind, dass es in der Praxis kaum Abweichungen geben kann, so erwies der anschließende Vergleich mit der entsprechenden Auswertung realer Büroimmobilien genau das Gegenteil. Im Einzelnen ergab sich für die untersuchten Gebäude, dass eine Einordnung in den von der Theorie vorgegebenen Rahmen generell gut möglich ist. Aufgrund der räumlichen Gegebenheiten und der Spezifika der Unternehmen wichen die tatsächlichen Kennzahlen der Gebäude jedoch teilweise stark von den Referenzwerten ab.

Als Ergebnis der Masterthese ist aus dem Modell zum Flächeneffizienzprozess das universell einsetzbare Flächeneffizienz-Tool (FLET) entstanden:urch die Eingabe bzw. Auswahl der Unternehmens- und Gebäudedaten in die gelb hinterlegten Felder können im FLET neben den aktuellen Gebäudewerten auch theoretische Flächen- und Kosteneinsparpotentiale bei Büroformänderungen oder Bürokonzeptänderungen errechnet werden.

Sowohl durch die Untersuchungen wie auch mittels der FLET-Berechnungen erwies die Autorin im Rahmen ihrer Arbeit, dass die Praxis oftmals nur in Richtung einer gesetzlich festgelegten Mindestgröße eingeschränkt wird. Wie groß die einzelnen Büroflächen und deren Kosten in der Praxis tatsächlich ausfallen, hängt nicht nur von der Gebäudeökonomie und dem Innenausbau, sondern auch sehr stark von der Unternehmenskultur und der Firmenphilosophie ab. Gleiches gilt für die Umsetzbarkeit von theoretisch ermittelten Optimierungspotentialen.