Projekt im Masterstudiengang Facility- und Immobilienmanagement

Projekt im Masterstudiengang Facility- und Immobilienmanagement

"Nutzungskonzept für das ehemalige St. Joseph Krankenhaus in Dessau"

Bearbeiter: Mathias Dornheim, Antje Große, Daniel Nöckel, Björn Reiter, Sandra Reso, Anja Skonieczny
Betreuer: Prof. Mario Widmann

Wintersemester 2010

Seit Jahren steht das Gebäude des ehemaligen St. Joseph-Krankenhauses in Dessau leer. Neue Brandschutzvorschriften, veraltete Gebäudetechnik u.a. machten die weitere Nutzung des Krankenhauses zur Behandlung von seelisch behinderten Menschen sowohl wirtschaftlich als auch technisch unmöglich. Kurzfristig konnten diese Missstände nicht beseitigt werden. Die Eigentümerin, Gesellschaft der Alexianerbrüder mbh, suchte für das Gebäude eine neue, wirtschaftliche Nutzung und wandten sich an die Hochschule Anhalt. Studenten des dritten Fachsemester des Masterstudiengangs Facility- und Immobilienmanagement nahmen sich dieser Aufgabe unter der Betreuung von Prof. Mario Widmann an.

Grundlage der Arbeit war eine Machbarkeitsstudie, die eine soziale Nutzung thematisierte und unter Anderen auch aussagekräftige Informationen hinsichtlich anfallender Sanierungskosten zum Inhalt hatte. Die Studenten erarbeiteten eine Markt- und Standortanalyse, die den in Projektgruppen entstandenen und im Folgenden beschriebenen Projektentwicklungskonzepten zu Grunde lag.

Die Gruppe Antje Große, Daniel Nöckel und Björn Reiter untersuchte, in wie weit sich Ihr Konzept „Studentenwohnheim“ wirtschaftlich tragbar in das ehemalige St. Joseph-Krankenhaus in Dessau-Alten integrieren lässt. Die gegenwärtig leer stehende Immobilie befindet sich auf der Köthener Straße, Ecke Hünefeldstraße in unmittelbarer Nähe zum Haltepunkt der Deutschen Bahn Dessau-Alten. Das Ensemble besteht aus dem unter Denkmalschutz stehenden Hauptgebäude sowie je einem modernen Erschließungs- bzw. Flachbau.

Um die Realisierbarkeit der Idee „Studentenwohnheim“ zu prüfen, wurde untersucht, was gegenwärtig an studentischem Wohnen in Dessau vorhanden ist und ob sich daraus ein Bedarf ergibt. Auch die Eignung von Standort, Grundstück und Immobilie galt es festzustellen. Hauptaugenmerk lag auf der Erstellung eines sinnvollen Raumprogrammes sowie auf der Feststellung der finanziellen Machbarkeit.

Zur Klärung des Bedarfs wurden auf Studenten zugeschnittene Angebote von Dessauer Wohnungsunternehmen sowie direkte Wohnheimplätze den aktuellen beziehungsweise den zu erwartenden Studentenzahlen am Hochschulstandort Dessau in einem komplexen Verfahren gegenübergestellt. Das Ergebnis zeigte, dass zukünftig kein Mangel zu erwarten ist. Die Bearbeiter gingen jedoch davon aus, dass ein modernes Wohnheim zur ersten Wahl der zukünftigen Studenten gehören wird. Art und Qualität des Projektes wären ein Alleinstellungsmerkmal unter den Möglichkeiten an studentischem Wohnen in Dessau.

Grundstück und Immobilie eignen sich nach eingehender Analyse hervorragend für das Umnutzungskonzept. In Art und Maß der baulichen Nutzung kommen sie der Projektidee sehr entgegen. Vor allem die konstruktiven Gegebenheiten der einzelnen Gebäudeteile begünstigen die vorgesehene Umnutzung. Der Standort des Ensembles ist aus studentischer Sicht hingegen eher als suboptimal anzusehen. Das liegt besonders an der schlechten Anbindung des ÖPNV zum Campus der HS Anhalt beziehungsweise in das Zentrum. Dieses Problem kann voraussichtlich im Zuge der Projektrealisierung in Kooperation mit der Stadt gelöst werden.

Das Raumprogramm sieht neben 84 Wohneinheiten für 140 Studenten auch diverse Funktions- beziehungsweise vermietbare Räume vor. Der Außenbereich eignet sich - wie auch schon jetzt - ausgezeichnet für Erholung, Sport und Freizeit. Außerdem besteht die Möglichkeit der Expansion. Ein zurzeit ungenutztes Haus auf dem Grundstück könnte bei Erfolg der Maßnahme in das Konzept mit eingebunden werden.

Die hier beschriebene Umnutzungsidee stellte sich nach Prüfung als wirtschaftlich tragbar heraus - ein Investor mit Eigenkapital vorausgesetzt. Die zu erzielenden best-case Einnahmen decken die kalkulierten Betriebskosten, so dass sich das Projekt zeitnah selbst trägt und Gewinn abwirft.
Mit einer Förderung des Projektes seitens des Staates kann aktuell nicht gerechnet werden, da die Bezuschussung von Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Hochschulbau in den letzten zwei Jahrzehnten gekürzt wurde. Es besteht aber die Möglichkeit, Fördermittel über die EU im Sinne einer Einzelfallprüfung zu beantragen.

Nach einer ausführlichen Konkurrenzanalyse verschiedener sozialer Nutzungen entschloss sich die Gruppe Mathias Dornheim, Sandra Reso und Anja Skonieczny eine Mischnutzung zu untersuchen. Ihr Konzept verbindet die Nutzung als Wohnheim, Wohnungen für seelisch behinderte Menschen und Therapiemöglichkeiten. Diese Nutzung entspricht auch der Kernaufgabe der Eigentümerin, die sich auf die Betreuung und pflegerische Unterstützung von seelisch Behinderten spezialisiert hat. Der Flachbau wird zu einem Wohnheim für seelisch Behinderte mit insgesamt 22 Plätzen und einer 24-Stundenbetreuung ausgebaut. Ein vergleichbares Angebot existiert in Dessau bisher nicht, wodurch die Nutzung ein Alleinstellungsmerkmal darstellt. Ebenso gibt es in Sachsen-Anhalt nur sehr wenige vergleichbare Einrichtungen. Die Nächstgelegene ist 18 km von Dessau entfernt.

Im Erdgeschoss des Haupthauses entstehen Praxis- und Therapieangebote, die die Kernbehandlung ergänzen. Die Angebote umfassen Physio- und Ergotherapie sowie psychologische Therapien. Nebenräume, wie Wartezimmer, Sportraum, Teeküche werden zur Erreichung von Synergieeffekten von jeweils zwei Praxen gemeinsam genutzt. In den drei Obergeschossen werden die vorhandenen Patientenzimmer aus dem vorherigen Krankenhausbetrieb in Ein- und Zweiraumwohnungen umgebaut und Wohnraum für 45 Personen geschaffen. Seelisch Behinderte mit einem geringen Betreuungsbedarf werden hier im Sinne eines Betreuten Wohnens zusammenleben. Neben den Bewohnern kann das vorhandene Therapieangebot auch durch externe Patienten in Anspruch genommen werden. Separate Eingänge im Erdgeschoss stellen sicher, dass sich weder die externen Patienten noch die Bewohner in ihrer Privatsphäre gestört fühlen.

Der Standort des Gebäudes bietet eine ruhige Umgebung und ist für Patienten und Bewohner mit dem Pkw und öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen.
Die wirtschaftliche Betrachtung des Konzeptes in den ersten 15 Jahren nach Baubeginn hat zum Ergebnis, dass der Wohnheimkomplex bereits ab dem ersten Betriebsjahr ein positives Ergebnis erwirtschaftet. Da der Flachbau erst im Jahr 2000 errichtet wurde und die vorhandenen Zimmer bereits den gesetzlichen Anforderungen für Wohnheimzimmer entsprechen, betragen die Umbaukosten nur 475.000 Euro. Zusätzlich fallen jährlich Kosten für Bekleidung, Verpflegung, Personal und Ausstattung in Höhe von rund 310.000 Euro an. Dem gegenüber stehen tägliche Einnahmen in Höhe von 50,97 € je Heimbewohner, welche auf Basis des Sozialgesetzes als Tagessätze vom Landessozialamt gezahlt werden.

Im Haupthaus, das mit großen Zimmern und breiten Fluren ausgestattet ist, müssen deutlich höhere Umbaukosten angesetzt werden, um kleinere Wohnungen zu schaffen. Da auch Nasszellen eingebaut beziehungsweise versetzt werden müssen, erhöhen sich die Umbaukosten zusätzlich. Die Investitionskosten für das Haupthaus belaufen sich auf insgesamt 4,5 Millionen Euro. Die Einnahmen setzen sich aus den Mieteinnahmen für Gewerbe- und Wohnflächen zusammen. Zur Berechnung der Mieten wurde mittels Vergleichsmieten in Dessau-Alten und den angrenzenden Stadtteilen eine Durchschnittsmiete von 4,54 €/m² Wohnraum und 7,00 €/m² Praxisfläche errechnet, welche der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu Grunde liegt. Diese geringen Mieteinnahmen und die hohen Investitionskosten bewirken, dass auch nach 15 Jahren kein positives Ergebnis erzielt wird. Bei den Berechnungen wurden mögliche Steigerungen der Kosten sowie mögliche Mieterhöhungen mit eingerechnet.

Die Betrachtung beider Gebäudekomplexe zeigt, dass die Gesamtinvestition auf Grund des negativen Ergebnisses des Haupthaus-Komplexes nicht wirtschaftlich ist. Eine getrennte Nutzung der Komplexe ist weder durch die Projektgruppe noch durch die Gebäudeeigentümerin vorgesehen. Daher ist das Nutzungskonzept trotz der in Dessau existierenden Marktlücke für die Behandlung und Betreuung von seelisch Behinderten in diesem Objekt nicht realisierbar.

Ehemaliges St. Joseph Krankenhaus in Dessau